한국아파트의 미래

1-서울아파트숲,사람이 사는 거주공간인데 사람은 보이지 않는다.  

 

                                                  한국아파트의 미래

 

한국 아파트 사진만보면 숨막힙니다. 동간의 거리가 확보안되어 다닥다닥 붙은 아파트들, 건축미라고는 찾아볼 수 없는 아파트들, 뷰와 일조권조차 확보안되는 아파트들…최근 짓고 있는 아파트들은 대부분 20층이상입니다. 30층 넘어가는 아파트도 흔합니다. 최근 재건축으로 문제되고 있는 대치동 은마아파트의 경우 최고 49층 재건축이야기가 나오고 있습니다.

아파트에 대해서 다음과 같은 점을 질문하고 답해봅니다.

1.한국적 아파트가 거주공간으로서 가치가 있을까?

-한국아파트는 대부분 형태가 비슷합니다. 개성이 없습니다. 자연녹지비율이 적습니다. 건물간의 거리가 좁아 프라이버시가 존중이 안됩니다. 뷰는 물론이고 일조권도 문제가 되고 있습니다. 그야말로 콘크리트 숲입니다. 미세먼지가 있는 날, 서울의 아파트 단지는 그야말로 잿빛입니다. 스산하기만 합니다.

 

 
2- 미세먼지가 있는 서울모습.희미하게 아파트가 보이고 있다. 중국이 옆에 있는 이상 미세먼지를 해결할 수 있을지 미지수이다.

2. 왜, 선진국은 한국과 같은 아파트를 짓지 않을까?

-미국,유럽,일본등을 여행하면서 항상 느끼는 것이지만 한국과 같은 아파트를 찾기 힘듭니다. 대부분 단독주택이거나 2~3층으로 된 타운 하우스입니다. 중심가에는 고가의 서비스 아파트만 있을 뿐입니다. 한국과 비슷하다는 싱가폴, 홍콩의 경우, 아파트가 비록 한국과 비슷하다고는 하나 녹지공간이 풍부하고 건물간의 거리가 충분히 확보되어 있습니다. 한국 아파트는 상공에서 보면 세계의 공장이라 불리우는 중국 광저우 대규모 공업단지 건물과 다를 바 없습니다. 재앙입니다. 한국과 중국, 둘다 국가가 주도적으로 계획경제를 하는 국가라는 점이 공통점입니다. 빠른성장,빠른 인구증가에 맞춘 임시방편책이 아파트입니다. 저성장, 인구감소, 노령인구 증가는 아파트가 더이상 필요하지 않음을 증명할 것입니다. 앞으로 한국 주택은 미국,유럽,일본과 같은 주택형태로 변할 것입니다. 이제 인간답게 풀,나무 냄새 맡으면서 살아야할 것입니다.

3. 40년뒤 현재 분양하는 고층 아파트는 재건축해야 하는데, 받아줄 세대가 존재할까? 

– 현재 분양하는 아파트들은 하나같이 20층이상입니다. 상당수는 30층이상입니다. 40년 지나면 재건축해야 하는데 몇층으로 지을까요? 30층 아파트면 재건축을 위해 50층이상으로 지어야 할텐데, 누가 과연 그  비싼 아파트를 구입할까요? 2020년이면 한국은 인구절벽을 맞이해 인구가 급감합니다. 보고서를 보면 현재 추세로 진행될 경우 한국인구는 40년 지나면 인구는 엄청나게 감소합니다. 그에 더해, 65세이상인 인구가 40%가 넘어가는 상황에서 노인들이 하늘같이 높은 아파트를 구입할리는 없을 것입니다. 현재 아파트 구입하는 분들은 40년 소모품을 구입하는 것이라고 보는 것이 좋습니다. 즉, 40년 지나면 가치는” 0 “원입니다. 남은 아파트 땅값은  건물철거하는 비용으로 지출될 것입니다. 

 

-인구구조변화

4. 현재,목동,신도시 아파트는 재건축이 가능할까?

– 1985~88년에 지은 목동아파트, 1990년대 초반의 분당,일산,평촌,중동,김포 신도시 아파트들 과연 재건축이 가능할까요? 강남,잠실에는 목동아파트보다 지은지 오래된 아파트가 여전히 있습니다. 이들 아파트를 재건축해야만 목동, 신도시가 재건축대상이 되는데 목동은 2025년 이후, 신도시들은 2030년이 넘어야할 것으로 부동산 업계는 보고 있습니다. 이들 신시가지, 신도시 재건축하면 누가 그 엄청난 물량을 받아줄까요? 인구가 감소하는데다 현재의 20~30세대들은 직업도 상당수가 비정규직에다 빚으로 돈이 없습니다.

 
추가로 고려할 상황은 무엇일까요?

 다음과 같이 예상합니다.

– 금융위기, IMF가 오면 아파트값은 폭락이다.

   국민대부분 아파트를 빚으로 구입한 것이므로, 금융위기, IMF가 오면 직격탄입니다. 국가,지방정부,공기업,기업,가계가 모두 빚이므로 견딜 수가 없습니다.  

– 아파트 분양이 어렵다는 뉴스가 하루가 멀다하고 들려오면 베이버부머세대들은 아파트를 팔기 시작할 것이다.
 
베이비부머세대들중 상당수는 위태롭습니다. 가지고 있는 것은 아파트 한채입니다. 노후걱정이 한가득입니다. 뉴스에 아파트 분양이 안되고, 아파트가격이 하락하고 있다고 하면 좌불안석일 것입니다. 현재의 주택연금이 계속 유지하리라고 보는 것은 위태롭습니다. 왜, 주택연금을 미국,일본등에서 도입하지 않았는지 생각해보시기 바랍니다. 한국정부가 아파트 가격하락을 막기위한 고육지책으로 내놓은 것이 주택연금입니다. “정 안되면 주택연금을 이용하지” 하고 생각한다면 위험한 생각일 수 있습니다.

– 50층이상의 고층아파트가 대형화재로 수많은 사람이 사망했다는 뉴스가 나오면 부유층은 고층아파트들을 던질 것이다.
 
충분히 가능성이 있는 일입니다. 50층 이상의 고층아파트 거주자들은 대부분 부유층입니다. 그들의 최대관심사는 건강과 부입니다.고층아파트가 많은 위험성을 가지고 있다는것을 안다면 헐값에라도 팔고 떠날 것입니다.

– 미세먼지, 황사가 일상화되면 도시의 아파트는 가치가 하락한다.

   마세먼지,황사에는 장사가 없습니다. 미세먼지, 황사로 인해 숨쉬기가 곤란하면 부유층들은 해외로 이주하거나 공기가 좋은 곳으로 이주할 것입니다. ‘미세먼지에 모든창을 닫은 아파트’는 사실상 인간이 살 수 있는 환경이 아닙니다. 

– 원자력 발전소에 문제가 있어 상당히 위험하다는 뉴스가 나오면 부유층은 이민러시가 일어날 것이다.

  한국 원자력 발전소 상당수는 30년 수명이 다했습니다. 그렇지만 경제성으로 수명을 연장해서 사용하고 있습니다.
   한국 남동해안지대는 세계최고의 원자력발전소 밀집지역입니다. 만의 하나 지진등으로 심각한 방사능 누출 피해가 일어난 다면 부유층들의 이민러시가 일어나고 아파트를 비롯 부동산가격은 급격한 하락세를 면할 수 없습니다.

– 한국서해안과 인접한 중국 원자력발전소 초밀집지역에 방사능누출사고가 나면 서울을 비롯 서해안 인접도시들의 주택가격은 하락할 것이다.
 

한국인근 중국해안지대는 원자력발전소 초밀집지역입니다. 지금 중국은 현대화로 원자력 발전소를 계속 증설하고 있습니다. 이 것 역시 재앙입니다. 아마, 언젠가는 TV,신문에서 중국해안지방에 위치한 원자력 발전소의 위험성에 대해 보도할 것입니다. 이들 원자력 발전소에 만의하나 방사능 누출사고가 나면 한국의 서해,남해지역은 경제적으로 많은 타격을 입을 것입니다.주택가격도 하락세를 면하기 어렵습니다. 

 
-중국 원자력발전소 현황,황해에 접하는 중국산업도시 인근은 원자력발전소 밀집지역입니다.
 
 
 

 
-초고령국가로 진입시에는 대부분의 국가에서 해외로의 이민,투자가 급격히 증가한다.

  초고령국가로 진입전, 대부분의 국가에서는  해외로의 이민,투자가 급격히 증가합니다. 이유는 생산가능한 인구가 줄어들고 노인인구가 늘어날 경우 국가성장은 멈추거나 하강세로 접어들기 때문입니다. 그에 반해 외국으로의 이민, 해외투자는 급격히 증가합니다. 이것은 바꿔말하면 엄청난 국부(國富)유출이 일어난다는 것을 의미합니다.  이러한 현상은 모든 국가가 비슷합니다. 벌써,삼성,현대,LG,포스코 등은 해외로 공장 상당부분을 이전했거나 이전하고 있는 중입니다. 국내에서 공장,연구소가 사라지고 있습니다. 중소기업은 중국저가상품으로 설자리가 없습니다.

한국안밖의 경제상황을 보면 아파트,주택, 토지등 부동산 전반에 걸쳐 가격하락은 피할 수가 없습니다. 그렇기 때문에 국가가 인구감소를 피하기 위해 전력투구하라는 것입니다. 한국은 얼마전까지 아파트 가격을 올리는 정책을 취했습니다. 도박판을 조성하는 것이나 다를 바 없는 근시안적인 정책입니다. 장기적으로 보면  죽을려고 기를 쓰는 것이나 다를 바 없습니다.    

 

 

 

지금, 주택을 구하고 싶다면 어떻게 하는 것이 좋은가?

지혜로운 사람들은 “지금 주택구입하는 것은 현명한 행동이 아니다”라고 말합니다. 모든 경제수치는 부동산가치의 하락을 예고합니다. 일부는 “정 주택구입하려한다면 종합병원,대학병원에서 차로 10분 거리내의 대지지분이있는 주택”을 추천합니다. 현재의 아파트 현황을 보면 아파트에는 미래가 없습니다. 아파트는 고도성장하고 있는 국가, 인구가 급격히 증가하는 국가에 맞는 일시적인 주택형태입니다. 국가경제가 저성장내지 답보상태에 있는국가, 인구가 줄어드는 국가, 노령인구가 늘어나는 국가에서 아파트는 투자가치가 없습니다. 앞으로 10~20년내 대지지분이 있는 주택들이 떠오를 것입니다. 노인들이 그 높은 고층아파트에서 현기증을 느끼며 전망을 즐길리는 만무하기 때문입니다.  

 
한국적 아파트는 사실상, 정부의 계획경제로 만들어진 산물입니다. 전세계에서 찾아볼 수 없는 고도성장,급격한 인구증가로 인해 정부가 “빨리 빨리” 내놓은 대책이 바로 흉물인 한국적 아파트입니다. 미국,유럽,호주,일본등에서 한국과 같은 아파트가 없는 이유는 한국과 같은 고도성장이, 한국과 같은 급격한 인구증가가 없었기 때문입니다.그리고,한국과 같은 군사정부도 아니었기 때문에 정부가 주도적으로 아파트를 지으려고 하지도 않았습니다. 주택시장에 맡기는 정책을 펼쳤습니다. 따라서, 고도성장이 멈추고, 급격한 인구증가는 커녕 급격한 인구감소와 노인인구 증가로 인해 “한국적 아파트”의 효용가치는 급격히 줄어들 것입니다.

위 글은 주택을 구입하려는 분들의 이해를 돕기 위한 글입니다. 다음과 같은 말을 전하고 싶습니다.
 
 

 
            

                      “비바람이 세차게 몰아칠 것 같은 바다에
                             고기잡이하러 배타고 가는 어부보다 멍청한이는 없다.”

 
 
 
 

 3-강변의고층 아파트. 사람이 살만한 곳이라고 전혀 느낄 수가 없다.

 
 
 
 

4- 고층 아파트. 누구를 위한 고층아파트인가?  10년,20년뒤 노인들이 저 고층아파트에서 거주할까?

 

 5- 잠실의 고층아파트. 저렿게 높은데 30~40년뒤 재건축이 가능할 것이라고 생각하는가? 지금도 30층이 넘어가는데 50층으로?
 

 
 

 6-.지방의 고층 아파트. 지금도 불꺼진 곳이 많은데 인구가 급감하면 어떻게 할 것인가?